Từ 16/6: Cho phép thế chấp “nhà trên giấy”

Posted on by

Từ 16/6: Cho phép thế chấp “nhà trên giấy”

Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành thông tư hướng dẫn cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, kể từ ngày 16/6/2014, tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề đều có thể thế chấp với điều kiện phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, xây dựng xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán, có hợp đồng ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà được thế chấp phải không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước .

Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng được thế chấp nếu thuộc dự án đầu tư xây dựng được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và chỉ được thế chấp nhà tại một tổ chức tín dụng để vay vốn. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức rút bớt tài sản thế chấp.

tien-do-hang-loat-du-an-chung-cu-co-gia-duoi-15-trieu-dongm2

Được biết, thông tư liên tịch này đã được Bộ Xây dựng cùng 3 bộ, ngành nói trên bàn bạc và ký kết từ tháng 4/2014. Tuy nhiên, do một số điều khoản, nội dung trong thông tư chưa đạt được đồng thuận của tất cả các bên nên thời gian ban hành chính thức thông tư đã phải lùi lại.

Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể xem là một động thái tích cực của cơ quan quản lý đối với người mua nhà có khó khăn về tài chính, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện được vay gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở.

Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến quan ngại rằng, việc cho phép thế chấp nhà hình thành trong tương lai có thể làm nảy sinh rủi roc ho phía ngân hàng, bởi thực tế không ít dự án bất động sản hiện nay đã được chủ đầu tư “cầm cố”, thế chấp với ngân hàng khi vay vốn để thực hiện. Như vậy, rất có thể một sản phẩm bất động sản sẽ được thế chấp 2 lần tại cùng một ngân hàng hoặc ngân hàng khác, dẫn tới rắc rối có thể nảy sinh nếu một trong 2 bên không trả được nợ đúng hạn cho ngân hàng.

Dự án bất động sản vào mùa chuyển nhượng

Tại Đại hội cổ đông thường niên 2014 của Intresco diễn ra vào cuối tháng 4, Tổng Giám đốc Trương Minh Thuận cho biết Intresco đang rao bán 5 dự án. Có dự án rao bán từng phần, có dự án rao bán toàn phần và cũng có dự án Công ty chọn phương án hợp tác đầu tư.

Trong 5 dự án này, chỉ có dự án Intresco Tower (quận Phú Nhuận) là đã được ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Theo thông tin công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM, Intresco Tower được Intresco triển khai xây dựng từ đầu năm 2007, khi thị trường bất động sản đang sôi động. Tuy nhiên, do thị trường đóng băng, Công ty đã giãn tiến độ đầu tư dự án và sau đó là tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng.

Intresco không phải là trường hợp duy nhất công bố bán dự án. Tại Đại hội cổ đông thường niên 2014 của Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương (PPI), Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Phạm Đức Tấn cho biết năm 2014 PPI sẽ quay về với ngành cốt lõi là hạ tầng và rút khỏi nhiều dự án địa ốc bằng cách bán dự án, xả hàng tồn và thanh lý các tài sản hiện có.

PPI sẽ chuyển nhượng dự án PPI Tower (Thủ Đức) cho Công ty Tài chính Trách nhiệm Hữu hạn Cao su Việt Nam. Doanh nghiệp này cũng bán toàn bộ dự án Water Garden (Thủ Đức) với giá 90 tỉ đồng cho Tập đoàn Đất Xanh.

Ngoài 2 dự án này, ban lãnh đạo PPI cho biết Công ty cũng đang tính đến việc thanh lý một phần dự án Bến Lức giai đoạn I và Long Hội City trị giá 80 tỉ đồng cùng với Khu Dân cư Vĩnh Phú II (Bình Dương) ước tính khoảng 40 tỉ đồng.

Một công ty khác là Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) cho biết đang đàm phán để chuyển nhượng dự án Quốc Lộ 13 tại phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức (quy mô 1,8 ha). Công ty Vạn Phát Hưng cũng lên kế hoạch chuyển nhượng một phần đất dự án Nhơn Đức (30 ha) ở huyện Nhà Bè cho 2 trường đại học.

Nguyên nhân chung của việc bán dự án tại các doanh nghiệp này là vì áp lực trả nợ quá lớn. Ở PPI, chẳng hạn, ông Phạm Đức Tấn cho biết tính đến cuối năm ngoái, nợ phải trả của PPI đã lên đến hơn 511 tỉ đồng. Để giảm 40-50% nợ trong năm nay, không có cách nào khác là bán dự án.

Dự án PPI Tower được chuyển nhượng cho Công ty Tài chính Trách nhiệm Hữu hạn Cao su Việt Nam trị giá 51 tỉ đồng, tương đương khoản nợ mà PPI nợ đơn vị này. Còn bán Water Garden là để trả nợ cho Ngân hàng Sacombank và giải quyết một phần các khoản nợ khác.

Còn ở Intresco, ông Trương Minh Thuận cho biết nếu thu được tiền từ việc bán dự án, Công ty sẽ dành để trả nợ. Tương tự, ông Võ Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vạn Phát Hưng, cũng cho biết nếu chuyển nhượng thành công 30 ha đất dự án Nhơn Đức, Công ty sẽ dùng một phần nguồn tiền này để tái cơ cấu nguồn vốn, giảm bớt nợ vay.

Thế nhưng, dù hạ giá dự án thì việc bán vào lúc này cũng không dễ. “Công ty rất muốn bán, lỗ cũng được nhưng khổ nỗi thị trường bất động sản quá khó khăn, người bán thì nhiều mà người mua thì không có”, ông Thuận, Intresco, cho biết tại Đại hội cổ đông vừa qua.

Ngay cả đối với dự án Intresco Tower, dù được xem là dự án tốt của Intresco, nhưng Công ty cũng phải chấp nhận bán rẻ. Theo ông Thuận, để bán được, Công ty đã chấp nhận bán lỗ đến 241 tỉ đồng. Không chỉ vậy, bên mua chỉ chịu chia thành nhiều đợt thanh toán. Tính đến nay, Công ty mới chỉ thu được 40 tỉ đồng trong tổng giá trị chuyển nhượng 260 tỉ đồng.

“Trước đó, có đối tác khác chịu mua nhưng chỉ trả 10%; phần còn lại khi xây xong, họ mới trả. Một tổ chức nước ngoài chỉ trả 180 tỉ đồng so với giá vốn 500 tỉ đồng. Trong khi đó, một doanh nghiệp Nga đồng ý mua với giá 400 tỉ đồng nhưng việc chuyển tiền gặp khó khăn”, ông Thuận chia sẻ thêm.

Thực tế này là do thị trường đang dư thừa nguồn cung. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 2.800 dự án (với diện tích lên đến 68.000 ha) tạm dừng do chủ đầu tư không huy động được vốn để triển khai tiếp.

Thế chấp nhà trên giấy: Cú đột phá của Bộ Xây dựng…

Đây là quan điểm của ông Nguyễn Văn Đực -  Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành trước quyết định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Đề xuất cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Bộ Xây dựng đã được thông qua. Theo quan điểm của ông, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể tiềm ẩn những rủi ro nào? Ông có thể phân tích cụ thể, trong trường hợp dự án đã thế chấp nhưng chưa hoàn thành, doanh nghiệp mua nhà, người dân hay ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Đây là quyết định đúng đắn và có tính xã hội vì trước đây người nghèo không có gì để thế chấp nên không thể mua được nhà còn những người có tiền thì lấy tài sản bất động sản có sẵn để thế chấp và mua mới.

Tức là anh có một căn nhà đầu tiên mới có khả năng thế chấp để mua căn nhà thứ 2. Điều này tạo nên sự phân hóa xã hội lớn, đẩy người đã nghèo, không nhà ở lại càng không có điều kiện để có nhà ở. Đây là sự bất công xã hội mà nó đưa đến việc người đã nghèo, vô gia cư lại tiếp tục vô gia cư.

Tôi cho rằng quyết định này là sự đột phá rất lớn trong vấn đề giải quyết an sinh xã hội giúp người nghèo, thu nhập trung bình sớm có căn nhà đầu tiên.

Mặc dù điều có thể phát sinh rủi ro nhưng rủi ro rất ít, chỉ từ 1-2%. Thứ nhất là từ người mua nhà, không có nhà mà chỉ có số tiền ban đầu 30 – 40%, họ đặt cược theo tiến độ thi công thì điều này không có gì nguy hiểm hay rủi ro vì nhà đầu tư và ngân hàng đã nắm tài sản, tài sản không thể xuống giá quá 30% nên không thể mất trắng, chỉ có rủi ro là người mua nhà không đủ điều kiện để theo trả tiếp.

Lúc đó sẽ có 3 cách để xử lý: Yêu cầu người mua nhà bán lại cho người khác để người khác tiếp tục trả, hai là chủ đầu tư có cam kết chịu trách nhiệm bằng cách thu hồi căn nhà và bán cho người khác, ba là ngân hàng đấu giá, thanh lý căn nhà và trả cho người mua số tiền ban đầu. Với cách làm này không hề có rủi ro cho ngân hàng hay nhà đầu tư. 

Theo tôi, kiến nghị không ảnh hưởng đến ngân hàng hay doanh nghiệp mà càng lợi cho doanh nghiệp là bán được hàng nhanh chóng, giúp người dân mua nhà, ngân hàng giải quyết được vấn đề tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư có thế chấp ở nhiều nơi, thế chấp không hoàn thành hay không thì rủi ro nằm ở phía chủ đầu tư chứ không phải chuyện thế chấp nhà hình thành trong tương lai. Rủi ro nếu có cũng chỉ ở 1-2%.

Nhiều người mua nhà doanh nghiệp thu được nhiều tiền hơn, chuyện rủi ro mà do doanh nghiệp có thể gây ra là do nghiệp vụ ngân hàng khi quyết định cho doanh nghiệp vay.

Speak Your Mind

*